Posted by: indonesianpropertylaw | March 11, 2009

KEPEMILIKAN TEMPAT TINGGAL OLEH ORANG ASING

Oleh : Sandi Suwardi

 

 

Di dalam dunia yang semakin mengglobal, dimana komunikasi bukan lagi menjadi masalah yang berarti karena dukungan teknologi komunikasi yang semakin canggih, maka interaksi dan kebutuhan hidup manusia pun menjadi lebih luas dibandingkan era sebelumnya. Disadari atau tidak batas-batas negara dalam pengertian yang konvensial semakin kabur. Salah satu akibatnya, interaksi dalam kegiatan usaha dibidang ekonomi menjadi lebih berkembang pesat. Sebuah korporasi dengan dukungan kekuatan modal dapat melakukan ekspansi keluar batas-batas negara dimana korporasi tersebut didirikan, dengan melakukan investasi (baik langsung maupun tidak langsung dan dengan berbagai bentuk) di negara-negara lain dan adanya kebutuhan strategis dan teknis untuk membuka kantor-kantor cabang, perwakilan, atau badan-badan usaha baru di negara yang dituju. Hal ini dapat kita lihat sangat banyak terjadi di ibukota negara kita, Jakarta dan beberapa kota lain di Indonesia dalam jumlah yang terbatas.

 

Hal tersebut pada satu sisi melahirkan datangnya tenaga – tenaga kerja asing yang profesional atau expatriate atau adanya kebutuhan korporasi lokal untuk menggunakan tenaga kerja asing professional yang memiliki keahlian dibidangnya untuk ditempatkan pada posisi-posisi strategis bahkan top level di korporasi bersangkutan (“chief executive officer”). Kondisi ini tidak hanya menyangkut masalah ketenagakerjaan saja, tetapi juga berkaitan dengan masalah hunian atau tempat tinggal.

 

Apabila tenaga kerja asing yang bersangkutan, yang dalam hal ini berarti orang asing, berada di Indonesia dalam jangka waktu tidak lama tentunya tidak akan menimbulkan masalah yang berarti bagi yang bersangkutan. Hunian atau tempat tinggal akan menjadi masalah tatkala orang asing yang bersangkutan menetap dalam waktu yang cukup lama atau dalam jangka waktu yang tidak bisa ditentukan. Dalam kondisi yang demikian tentu orang asing tersebut membutuhkan tempat tinggal yang lebih permanen, dibandingkan menyewa kamar sebuah hotel. Pilihan yang memungkinkan adalah tinggal pada suatu apartemen atau rumah tinggal biasa tergantung pada situasi, kondisi, jarak ke lokasi bisnis atau pertimbangan-pertimbangan lainnya. Lantas bagaimana bagi orang asing, yang dengan berbagai pertimbangan termasuk untuk melakukan investasi, bermaksud memiliki tempat tinggal sendiri di Indonesia? Tidak menutup kemungkinan pula pelaku usaha dibidang property di Indonesia memasarkan produknya kepada orang asing.

 

Pertanyaannya adalah bolehkah orang asing memiliki tempat tinggal di Indonesia? Dan bagaimana hukum positif yang berlaku di Indonesia mengaturnya?

 

Undang-Undang Pokok Agraria

Bangunan atau konstruksi apapun, termasuk yang berfungsi sebagai tempat tinggal, baik itu rumah tinggal atau apartemen (dalam hukum positif kita didefinisikan sebagai satuan rumah susun) tidak dapat dilepaskan dari tanah dimana bangunan atau konstruksi tersebut dibangun.

 

Ketentuan-ketentuan pokok mengenai hukum pertanahan di Indonesia diatur dalam UU No.5 / 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (disingkat “UUPA”). UUPA merupakan sumber dari segala sumber ketentuan hukum dibidang agraria, termasuk pertanahan, dan bisa dikatakan sebagai ‘umbrella provision’ atau ketentuan paying.

 

Berdasarkan UUPA dikenal berbagai macam hak atas tanah sesuai peruntukannya, menggantikan hak-hak lama berdasarkan hak-hak milik barat dan hak-hak milik adat, sebagaimana kita jumpai dewasa ini.

 

Terdapat 4 hak-hak pokok dalam UUPA yang berkaitan dengan kepemilikan hak atas tanah, yaitu Hak Milik, Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Guna Usaha (HGU) dan Hak Pakai. Disamping hak-hak tersebut terdapat hak-hak lain yang diatur dalam UUPA dan undang-undang lain yang berkaitan dengan UUPA. UUPA sendiri telah memberikan pembatasan siapa yang berwenang untuk memiliki hak-hak tersebut dan peruntukan dari masing-masing hak tersebut. Yang perlu diperhatikan adalah selain hak milik, maka ketiga hak lainnya memiliki keterbatasan jangka waktu sebagaimana diatur dalam UUPA.

 

Berkaitan dengan kepemilikan tanah oleh orang asing, maka dari keempat hak diatas hanya Hak Pakai yang dimungkinkan untuk dimiliki oleh orang asing atau badan hukum asing yang memiliki perwakilan di Indonesia (pasal 42 UUPA). Namun, UUPA sendiri tidak menentukan hak pakai yang mana yang dapat dimiliki oleh orang asing. Berdasarkan pasal 41 UUPA, terdapat 2 macam hak pakai yaitu hak pakai di atas tanah yang dikuasai langsung oleh negara dan hak pakai di atas tanah hak milik yang dikuasai orang lain.

 

Selain Hak Pakai, UUPA juga memberi kesempatan kepada orang asing dan badan hukum asing yang memiliki perwakilan di Indonesia untuk menguasai tanah untuk mendirikan bangunan berdasarkan hak sewa sebagaimana diatur dalam pasal 44 UUPA.

 

Sebagaimana disebutkan diatas, orang asing yang menetap di Indonesia akan memilih untuk menetap pada bangunan rumah tinggal atau apartemen. Oleh karena itu, perlu kita tinjau terlebih dahulu bagaimana pengaturan hukum positif di Indonesia berkenaan dengan apartemen dan perumahan.

 

Apartemen atau Rumah Susun

UU No.16 /1985 tentang Rumah Susun (disingkat “UURS”) memberikan konsep serupa dengan UUPA yaitu kepemilikan hak atas tanah yang dapat dimiliki orang asing adalah Hak Pakai Atas Tanah Negara. Meski demikian, UURS hanya sebatas mengatur masalah rumah susun dan tidak menjangkau perumahan. UURS dijabarkan lebih lanjut dalam Peraturan Pemerintah No. 4 / 1988 tentang Rumah Susun.

 

Perumahan dan Permukiman

Berdasarkan UU No. 4 / 1992 tentang Perumahan dan Permukiman, dimungkinkan pula kepemilikan rumah yang berdiri sendiri. Ini berarti masalah status hukum atas tanah dimana rumah tersebut berdiri harus mengacu kepada perundang-undangan yang ada.

 

Bagaimanakah pemerintah menyikapi kebutuhan orang asing akan tempat tinggal di Indonesia, yang sudah barang tentu masalah utama yang harus dipertegas adalah berkaitan dengan status hukum kepemilikan tersebut. Tantangan tersebut telah dijawab oleh pemerintah dengan dikeluarkannya peraturan pemerintah khusus berkaitan dengan kepemilikan tempat tinggal oleh orang asing.

 

Pengaturan Kepemilikan Tempat Tinggal oleh Orang Asing

Pemerintah mengundangkan Peraturan Pemerintah No. 41 / 1996 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan di Indonesia (disingkat “PP 41/1996”) pada tanggal 17 Juni 1996. Dengan diundangkannya PP 41/1996 tersebut, maka kepemilikan tempat tinggal orang asing di Indonesia, selain mendapatkan pengaturan hukumnya, juga memiliki landasan kuat yang diakui pihak manapun.

 

Berdasarkan PP 41/1996 tersebut, orang asing yang berkedudukan di Indonesia dapat memiliki sebuah rumah untuk tempat tinggal atau hunian dengan hak atas tanah tertentu. Orang asing yang dimaksud adalah orang asing yang kehadirannya di Indonesia memberikan manfaat bagi pembangunan nasional (pasal 1).

 

Dalam penjelasan pasal 1 diuraikan bahwa kepemilikan tersebut tetap dibatasi pada satu buah rumah. Tujuan pembatasan diatas adalah untuk menjaga agar kesempatan kepemilikan tersebut tidak menyimpang dari tujuannya, yaitu sekedar memberikan dukungan yang wajar bagi penyelenggaraan usaha orang asing tersebut di Indonesia.

 

Lebih lanjut dijelaskan bahwa yang dimaksud dengan ketentuan orang asing yang kehadirannya di Indonesia memberikan manfaat bagi pembangunan nasional dimaksudkan bahwa pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian bagi orang asing tersebut tidak boleh dilihat semata-mata dari kepentingan orang asing yang bersangkutan, tetapi lebih dari itu kehadirannya di Indonesia harus memberikan manfaat atau kontribusi terhadap pembangunan nasional.

 

Apa batasan bahwa kehadiran orang asing di Indonesia tersebut harus memberikan manfaat atau kontribusi terhadap pembangunan nasional? Disini penulis melihat PP 41/1996 tidak cukup jelas mendefinisikan ketentuan tersebut. Apakah yang dimaksud adalah harus orang asing bersatus penasehat ahli yang memberikan advise dibidang pembangunan nasional? Ataukah dapat orang asing yang bekerja sebegai eksekutif sebuah perusahaan yang berusaha di Indonesia, yang meskipun perusahaan yang bersangkutan memberikan kontribusi pajak yang besar, tetapi keuntungan yang diperoleh menjadi milik perusahaan yang bersangkutan (ingat yang memberikan kontribusi pajak dari hasil kegiatan usahanya adalah perusahaannya dan bukan orang asing tersebut)? Ketidakjelasan batasan dari ketentuan harus memberikan manfaat atau kontribusi terhadap pembangunan nasional dapat memberikan akes luas bagi orang asing untuk memiliki tempat tinggal di Indonesia. Orang asing yang berada dan menetap di Indonesia pastilah memiliki kegiatan usaha atau bekerja pada bidang usaha tertentu. Ini sama saja artinya bahwa setiap orang asing yang menetap di Indonesia dapat memiliki tempat tinggal.

 

Namun, dilain pihak ketentuan PP 41/1996 tersebut sudah menutup akses bagi orang asing untuk melakukan investasi dibidang property. Alasannya sederhana saja, kepemilikan tempat tinggal tersebut haruslah dikaitkan dengan keberadaan orang asing yang bersangkutan yang memberikan manfaat atau kontribusi terhadap pembangunan nasional. Manakala orang asing yang bersangkutan tidak lagi berada di Indonesia atau tidak lagi berkerja di Indonesia, maka tidak ada lagi alasan buat orang asing yang bersangkutan memiliki tempat tinggal.

 

Berdasarkan pasal 2 PP 41/1996, rumah tempat tinggal atau hunian yang dapat dimiliki oleh orang asing adalah :

  1. Rumah yang berdiri sendiri yang dibangun di atas bidang tanah :
    1. Hak Pakai atas Tanah Negara;
    2. Yang dikuasai berdasarkan perjanjian dengan pemegang hak atas tanah.
  2. Satuan rumah susun yang dibangun diatas bidang tanah Hak Pakai atas tanah Negara.

 

Dalam penjelasan PP 41/1996 disebutkan bahwa pemilikan Hak Pakai  atas tanah Negara untuk orang asing dimungkinkan berdasarkan ketentuan pasal 42 Undang-undang Pokok Agraria.

 

Sedangkan untuk rumah yang berdiri sendiri yang dibangun diatas tanah yang dikuasai berdasarkan perjanjian dengan pemegang hak atas tanah, dijelaskan bahwa pasal 6 UU No.4 th. 1992 tentang Perumahan dan Permukiman memungkinkan pembangunan rumah dilakukan oleh bukan pemilik hak atas tanah atas dasar persetujuan dari pemegang hak atas tanah dengan suatu perjanjian tertulis.

 

Lebih lanjut dijelaskan bahwa berdasarkan ketentuan tersebut, maka sebenarnya penguasaan tanah yang digunakan untuk bangunan dimunkinkan. Karena sifatnya berpangkal pada persetujuan dengan pemegang hak atas tanah, maka perjanjian ini dapat dilakukan diatas tanah yang dapat dikuasai dengan hak-hak yang diatur oleh Undang-undang Pokok Agraria, antara lain dapat dilakukan di atas tanah Hak Milik dan Hak Guna Bangunan.

 

Dalam hal ini, PP 41/1996 memberikan ruang lingkup yang lebih dari cukup. Misalnya, dengan PP 41/1996 tersebut orang asing dapat mendirikan bangunan rumah tinggal untuk dimilki sendiri yang dibangun diatas tanah Hak Milik atau Hak Guna Bangunan dengan suatu perjanjian tertulis dengan pemegang hak atas tanahnya.

 

Berdasarkan PP 41/1996 tersebut, jangka waktu perjanjian antara orang asing yang akan mendirikan bangunan rumah tinggal dengan pemegang hak atas tanah adalah paling lama 25 tahun, dan dapat diperbaharui untuk jangka waktu tidak lebih lama dari 25 tahun, sepanjang orang asing tersebut masih berkedudukan di Indonesia (pasal 5).

 

Bagaimana jika orang asing tersebut sudah tidak lagi berkedudukan di Indonesia? Dan apa konsekuensinya terhadap rumah yang telah dibangun? Pasal 6 PP 41/1996 menetapkan sebagai berikut.

 

Apabila orang asing yang bersangkutan tidak lagi berkedudukan di Indonesia, maka dalam jangka waktu satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak atas rumah dan tanahnya kepada orang lain yang memenuhi syarat. Apabila dalam jangka waktu tersebut hak atas tanahnya belum dilepaskan atau dialihkan kepada pihak lain yang memenuhi syarat, maka apabila :

 

  1. Rumah tersebut dibangun di atas tanah Hak Pakai atas tanah Negara, rumah beserta tanahnya dikuasai Negara untuk dilelang.
  2. Rumah tersebut dibangun di atas tanah berdasarkan perjanjian  dengan pemegang hak atas tanahnya, rumah tersebut menjadi milik pemegang hak atas tanah yang bersangkutan.

Disini penulis ingin menyoroti kata-kata bahwa yang dilepaskan atau dialihkan oleh orang asing yang tidak lagi berkedudukan di Indonesia adalah hak atas tanah, sebagaimana diatur dalam pasal 6 ayat (2) PP 41/1996. Menurut penulis, hal ini sangat aneh dan bertentangan dengan konsep hukum tanah itu sendiri. Bagaimana mungkin orang asing tersebut mengalihkan atau melepaskan hak atas tanahnya, padahal dia tidak berhak atas tanahnya? Orang asing dapat memiliki Hak Pakai atas Tanah Negara, tetapi apakah orang asing dibenarkan memegang hak milik atau hak guna bangunan? Orang asing yang membuat perjanjian dengan pemegang hak atas tanah bukan berarti orang asing tersebut memiliki hak atas tanahnya. Hukum Indonesia tidak memungkinkan orang asing memegang Hak Milik dan Hak Guna Bangunan. Orang asing tersebut hanya berhak untuk membangun rumah tempat tinggal di atas tanahnya dan menguasai tanahnya selama jangka waktu tertentu yang diperjanjikan. Sementara hak atas tanahnya, entah itu Hak Milik atau Hak Guna Bangunan, tetap dipegang oleh pegang hak atas tanahnya. Oleh karena itu, menurut penulis dalam pasal 6 ayat (2) PP 41/1996 tersebut yang dialihkan atau dilepaskan itu bukan hak atas tanahnya melainkan rumahnya.

 

Demikian sekilas pengaturan hukum terhadap kedudukan orang asing di Indonesia dalam pemilikan tempat tinggal.

 

Jakarta, 10 Maret 2009

 

 

Posted by: indonesianpropertylaw | March 2, 2009

Hukum Agraria Indonesia

Hukum Agraria Indonesia
(Indonesian Land Law)
Gary Robert Dean (NIM 96/111909/EK/13500)
Reference: http://okusi.net/garydean/works/hukumagraria.html
Universitas Gadjah Mada
17 Januari 1998
Hukum Agraria Indonesia
Dalam pembahasan tentang sejarah Hukum Agraria Indonesia ada dua fase penting yang harus dipertimbangkan, yaitu fase sebelum September 1960, dan fase sesudah tanggal itu.
Dalam fase sebelum September 1960 Hukum Agraria Indonesia terdiri atas bagian-bagian dari Hukum Perdata Barat, Hukum Adat orang Indonesia asli, Hukum Antar Golongan dan hukum sesudah proklamasi merupakan pengaruh dari Hukum Tata Negara.
Dari semua hal di atas yang paling penting dijadikan landasan Hukum Agraria Indonesia pada zaman penjajahan Belanda adalah Pasal 51 I.S. tahun 1870, juga dikenal dengan nama bahasa Belanda Agrarische Wet. Sebagai pelaksanaan daripada Agrarische Wet adalah Penyataan Domein (Domein Verklaring) yang berbunyi bahwa:
“Semua tanah yang orang lain tidak dapat membuktikan, bahwa itu eigendomnya adalah tanah domein atau milik Negara.”
Jadi, Pernyataan Domein ini mempunyai fungsi sangat penting sebagai:
suatu landasan untuk pemerintah supaya dapat memberikan tanah dengan hak-hak Barat, seperti hak eigendom, hak erfpacht, hak opstal dan lain sebagainya.

pembuktian pemilikan tanah. Kalau ada seseorang yang mengakui bahwa sebidang tanah adalah hak eigendom-nya, orang itu diwajibkan untuk membuktikan hak ini.

Jadi, jelas bahwa tujuan Agrarische Wet bertentangan dengan keadaan alam kemerdekaan sekarang ini, karena Agrarische Wet itu bertujuan untuk “memberi kemungkinan pada modal besar asing agar berkembang di Indonesia”. Sekarang ini Indonesia dalam keadaan merdeka maka modal asing hanya merupakan upaya dan bukan merupakan tujuan. Pasal 33 Ayat 3 UUD 1945 dengan sangat jelas menolak dasar -dasar pikiran pemerintah Belanda yang lebih meberikan keuntungan bagi perusahaan asing di Indonesia daripada untuk orang Indonesia pada masa penjajahan itu:
“Bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh Negara dan dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran Rakyat.”
Jadi, tujuan dari UUD 1945 adalah bahwa sumber daya alam atau kekayaan alam Indonesia dipergunakan untuk kemakmuran rakyat, bukan hanya untuk memberikan keuntungan bagi pemilik modal asing saja seperti pada Agrarische Wet.
Hindia Belanda menjadi jajahan Belanda sejak tahun 1815 praktis kondisi hukum di Hindia Belanda khususnya hukum perdata bersifat dualistis, atau pluralistis. Di samping Hukum Adat yang merupakan Hukum Perdata untuk penduduk pribumi, penduduk Belanda (penjajah) menerapkan hukum perdata dari negara asalnya.
Ketentuan Pasal 131 I.S. adalah ketentuan yang memperlakukan hukum perdata bagi golongan-golongan penduduk, dan menerapkan hukum perdata yang berbeda untuk golongan-golongan penduduk tersebut, sehingga menjadikan adanya sistem hukum yang bersifat pluralistis di dalam lapangan hukum perdata.
Penerapan hukum perdata ini setelah Indonesia merdeka tetap sama, dan menurut ketentuan Pasal II Aturan Peralihan UUD 1945 menyatakan bahwa:
“Segala badan negara dan peraturan yang ada masih langsung berlaku, selama belum diadakan yang baru menurut UUD ini.”
Berdasarkan ketentuan Pasal II A.P. UUD 1945 itu jelas bahwa berlakunya Hukum Perdata Barat ke dalam tatanan hukum Indonesia hanya bersifat sementara sampai diganti dengan yang baru oleh bangsa Indonesia sendiri, jika dinilai Hukum Perdata Barat ini bertentangan atau tidak sesuai dengan jiwa UUD 1945 dan falsafah Pancasila.

Dasar-dasar Pembentukan UUPA
Hukum Agraria yang baru harus memberi kemungkinan tercapainya penggunaan yang bermanfaat dari bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya bagi kepentingan rakyat dan negara.
Hukum Agraria baru ini harus juga mewujudkan penjelmaan asas Kerohanian Negara dan cita-cita Bangsa seperti yang tercantum dalam Pembukaan UUD 1945, serta harus merupakan perwujudan ketentuan Pasal 33 Ayat 3 UUD 1945.
Sebagai pelaksanaan dari ketentuan Pasal 33 Ayat 3 UUD 1945 adalah UU No. 5/1960, yang dikenal dengan istilah Undang-Udang Pokok Agraria (UUPA).

Penjelasan tentang sebagian Pasal-pasal dalam UUPA (UU No. 5/1960)
Pasal 20-27: Hak Milik
Hak Milik adalah hak yang terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang. Tetapi hak ini tidak mutlak karena tanah juga mempunyai fungsi sosial, misalnya seseorang tidak bebas memanfaatkan tanahnya jika itu mengganggu atau mencemari lingkungannya. Hal ini sesuai dengan ketentuan dalam Pasal 6, yang berbunyi sebagai berikut:
“Semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial.”
Pasal 6 ini sangat bertentangan dengan pemahaman orang penjajah Belanda tentang hak atas tanah, yang lebih mementingkan hak individual atas tanah.
Hak Milik hanya dapat dipunyai oleh warganegara Indonesia, walaupun orang asli atau tidak asli, laki-laki atau perempuan. Badan hukum Indonesia juga boleh memiliki Hak Milik. (Badan hukum yang sebagian atau seluruhnya bermodal asing tidak boleh mempunyai hak milik atas tanah Indonesia.
Hak Milik dapat dijadikan jaminan Hutang dengan dibebani hak tanggungan.

Pasal 28-34: Hak Guna Usaha
Hak Guna Usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara dalam jangka waktu yang tertentu guna perusahaan pertanian, perikanan atau perternakan. Hak Guna Usaha diberikan dalam waktu paling lama 25 tahun, dan untuk perusahaan tertentu yang memerlukan waktu lebih lama diberi waktu paling lama 35 tahun, dan dapat diperpanjang 25 tahun.
Yang berhak memiliki Hak Guna Usaha adalah WNI, badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. (Pasal 30)
Hak Guna Usaha dapat dialihan kepada pihak lain jika orang atau badan hukum yang mempunyai Hak Guna Usaha tidak lagi memenuhi syarat-syarat dalam Pasal 30.
Hak Guna Usaha dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.
Pasal 35-40: Hak Guna Bangunan
Hak Guna Bangunan hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu sampai 30 tahun dan dapat diperpanjang sampai 20 tahun.
Seperti Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dapat dialihan kepada pihak lain, dan hanya WNI atau badan hukum Indonesia berhak memiliki Hak Guna Bangunan, serta dapat dijadikan jaminan Hutang.

Pasal 41-43: Hak Pakai
Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dengan perjanjiannya dengan pemilik tanahnya. Hak ini bukan hak sewa-menyewa atau perjanjian pengolehan tanah.
Yang boleh memiliki Hak Pakai adalah WNI orang asing yang berkedudukan di Indonesia, badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia, badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
Pasal 44-45: Hak Sewa untuk Bangunan
Seseorang atau badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah apabila ia berhak mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan, dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa. Perjanjian sewa yang dimaksudkan tidak boleh disertai syarat yang mengandung syarat-syarat memeraskan.
Yang boleh memiliki Hak Sewa adalah WNI orang asing yang berkedudukan di Indonesia, badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia, badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
Pasal 46: Hak Membuka Tanah, Memungut Hasil Hutan
Hak Membuka Tanah dan Memungut Hasil Hutan hanya dapat dipunyai oleh WNI dan diatur oleh peraturan pemerintah. Penggunaan Hak Memungut Hasil Hutan secara sah tidak berarti diperoleh hak milik atas tanah itu.
Pasal 47: Hak Guna-air, Pemeliharaan & Penangkapan Ikan
Hak guna-air adalah hak memperoleh air untuk keperluan tertentu dan/atau mengalir air itu di atas tanah orang lain. Hak guna air serta pemeliharaan & penangkapan ikan diatur dengan peraturan pemerintah.
Pasal 48: Hak Guna Ruang Angkasa
Hak Guna Ruang Angkasa memberi wewenang untuk mempergunakan tenaga dan unsur-unsur dari ruang angkasa guna usaha-usaha memelihara dan memperkembangkan kesuburan bumi, air serta kekayaan alam yang terkandung di dalamnya. Hak Guna Ruang Angkasa diatur dengan peraturan pemerintah.

Pasal 49: Hak-hak tanah untuk Keperluan Suci dan Sosial
Hak milik tanah badan-badan keagamaan dan sosial sepanjang dipergunakan untuk usaha dalam bidang keagamaan dan sosial diakui dan dilindungi. Badan-badan tersebut dijamin pula akan memperoleh tanah yang cukup untuk bangunan dan usahanya dalam bidang keagamaan dan sosial.

sumber : http://okusi.net/garydean/works/HukumAgraria.html

Posted by: indonesianpropertylaw | February 27, 2009

Pendaftaran Peralihan Hak atau Balik Nama Sertifikat

Pendaftaran Peralihan Hak atau Balik Nama Sertifikat
Sumber : http://www.indonesianpropertylaw.com

Peralihan hak atas tanah harus dilakukan melalui akta yang dibuat oleh dan dihadapan pejabat yang berwenang, yaitu :
1. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT); untuk jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan ke dalam perusahaan (inberik), dan pembagian hak bersama.
2. Notaris; untuk peleburan atau penggabungan harta perusahaan (merger) yang tidak didahului dengan likuidasi perusahaan yang tergabung atau melebur.
3. Notaris, Pengadilan, Balai Harta Peninggalan, atau Kepala Desa dan Camat; untuk pemindahan hak karena waris, tergantung kepada kedudukan hukum dari para ahli waris
4. Developer dan disahkan oleh Pemda; untuk pemisahan hak milik atas Satuan Rumah Susun.
5. Pejabat Lelang; untuk rumah yang dilelang.
6. Pejabat pembuat Akta Ikrar Wakaf; untuk tanah yang diwakafkan.

Dokumen-dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran balik nama:
1. Surat permohonan balik nama.
2. Surat kuasa apabila pengurusannya dikuasakan.
3. Akta tentang perbuatan hukum pemindahan hak tersebut.
4. Bukti identitas pihak yang mengalihkan hak.
5. Bukti identitas penerima hak.
6. Sertifikat hak atas tanah.
7. Izin pemindahan hak apabila dipersyaratkan.
8. Bukti pelunasan BPHTB berdasarkan UU No.20/2000.
9. Bukti pelunasan PPh berdasarkan PP No.48/1994 jo. No.27/1996.

Pencatatan peralihan hak dalam Buku Tanah, Sertifikat, dan daftar lainnya :
1. Nama pemegang hak lama dicoret.
2. Nama atau nama pemegang hak yang baru dituliskan pada halaman dan kolom yang disediakan.
3. Sebagai pengesahan peralihan hak maka perubahan tersebut diparaf dan ditandatangani oleh pejabat yang berwenang serta dibubuhi stempel atau cap dinas.
sumber : tanahkoe.tripod.com

Posted by: indonesianpropertylaw | February 27, 2009

Hukum Pajak Tanah Warisan

Hukum Pajak Tanah Warisan
Sumber : http://www.indonesianpropertylaw.com

Sering terjadi, ahli waris tidak segera atau mengabaikan proses peralihan hak atas tanah milik pewaris yang meninggal dunia. Keadaan ini baru disadari dan menjadi penting sewaktu tanah tersebut akan dijadikan jaminan atau dialihkan kepada pihak lain, terutama dengan cara jual beli.

Secara yuridis, perolehan hak karena waris adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan oleh ahli waris dari pewaris, yang berlaku setelah pewaris meninggal dunia. Prinsipnya, pada saat pewaris meninggal dunia, telah terjadi pemindahan hak dari pewaris kepada ahli waris. Pajak yang harus dibayar oleh ahli waris, yang menerima hak secara cuma-cuma tersebut, adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Besarnya BPHTB, yang terutang atas perolehan hak karena waris, berdasarkan Pasal 2 Peraturan Pemerintah Nomor 111 Tahun 2000 Tentang Pengenaan BPHTB karena Waris dan Hibah Wasiat adalah sebesar 50% dari BPHTB yang seharusnya terutang.

Tarif BPHTB, sebagaimana kita ketahui, adalah 5%, sedangkan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) karena waris adalah nilai pasar saat perolehan hak didaftarkan. Nilai pasar adalah Nilai Jual Objek Pajak-Pajak Bumi dan Bangunan (NJOP-PBB) pada tahun terjadinya perolehan. Nilai itu lebih rendah dari Nilai Objek Pajak, Pajak Bumi dan Bangunan, serta Nilai Perolehan Objek Pajak, yang digunakan sebagai dasar pengenaan BPHTB.

Waktu terutang pajak atas perolehan hak atas tanah dan bangunan karena waris adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota (Pasal 3 PP Nomor 111 Tentang Pengenaan BPHTB karena Waris dan Hibah Wasiat). Adapun Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) untuk waris, yang ditetapkan secara regional, paling banyak Rp300juta. Untuk Kota Bandung, NPOPTKP karena waris sebesar Rp200juta, sedangkan di Kota Bengkulu sebesar Rp100juta. Rumus perhitungannya adalah (NPOP) – (NPOPTKP) x (tarif BPHTB 5 %) x (pengurang karena waris 50 %).

Sebagai contoh, A menerima warisan dari ayahnya, B, sebidang tanah dan bangunan di atasnya dengan nilai pasar Rp150juta di Kota Bandung. NJOP-PBB tanah tersebut adalah Rp200juta, maka BPHTB yang terutang adalah Rp200juta – Rp200juta x 5% x 50% = Nihil. Jika kasus tersebut terjadi di Kota Bengkulu, BPHTB yang terutang adalah Rp200juta – Rp100juta x 5% x 50% = Rp2,5juta.
Contoh lain, X menerima warisan dari ayahnya, Y, sebidang tanah dan bangunan di atasnya dengan nilai pasar Rp400juta di Kota Bandung. NJOP-PBB tanah tersebut adalah Rp300juta, maka BPHTB yang terutang adalah Rp400juta – Rp200juta x 5% x 50% = Rp5juta. Jika kasus tersebut terjadi di Kota Bengkulu, BPHTB yang terutang adalah Rp400juta – Rp100juta x 5% x 50% = Rp7,5juta.
Prosedur dan persyaratan peralihan hak karena pewarisan diatur dalam Pasal 42 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah juncto Pasal 111 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.
Permohonan pendaftaran peralihan hak atas tanah karena pewarisan diajukan oleh ahli waris/kuasa kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota. Jika Anda akan mengajukan, isi blangko permohonan yang telah disediakan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat. Lantas lampirkan syarat-syarat sebagai berikut :

Sertifikat hak atas tanah,
Surat keterangan kematian atas nama pemegang hak yang tercantum dalam sertifikat yang bersangkutan, dari Kepala Desa/Lurah tempat tinggal pewaris waktu meninggal dunia, rumah sakit, petugas kesehatan, atau instansi lain yang berwenang,
Surat tanda bukti sebagai ahli waris, yang dapat berupa :
wasiat dari pewaris; atau
putusan pengadilan; atau
penetapan Hakim/Ketua Pengadilan; atau
bagi WNI penduduk asli, surat keterangan ahli waris yang dibuat oleh para ahli waris dengan disaksikan oleh 2 (dua) orang saksi dan dikuatkan oleh Kepala Desa/Lurah dan Camat tempat tinggal pewaris waktu meninggal dunia;
bagi WNI keturunan Tionghoa, Akta Keterangan Hak Mewaris dari Notaris;
bagi WNI keturuna Timur Asing lainnya, Surat Keterangan Waris dari Balai Harta Peninggalan.
Surat kuasa tertulis dari ahli waris apabila yang mengajukan permohonan pendaftaran peralihan hak bukan ahli waris yang bersangkutan beserta bukti identitas penerima kuasa,
Bukti identitas ahli waris,
Bukti pelunasan BPHTB dalam hal peralihan tersebut terutang BPHTB

(sumber : ideaonline.co.id)

Posted by: indonesianpropertylaw | February 27, 2009

Hello world!

Welcome to WordPress.com. This is your first post. Edit or delete it and start blogging!

Categories