Posted by: indonesianpropertylaw | March 11, 2009

KEPEMILIKAN TEMPAT TINGGAL OLEH ORANG ASING

Oleh : Sandi Suwardi

 

 

Di dalam dunia yang semakin mengglobal, dimana komunikasi bukan lagi menjadi masalah yang berarti karena dukungan teknologi komunikasi yang semakin canggih, maka interaksi dan kebutuhan hidup manusia pun menjadi lebih luas dibandingkan era sebelumnya. Disadari atau tidak batas-batas negara dalam pengertian yang konvensial semakin kabur. Salah satu akibatnya, interaksi dalam kegiatan usaha dibidang ekonomi menjadi lebih berkembang pesat. Sebuah korporasi dengan dukungan kekuatan modal dapat melakukan ekspansi keluar batas-batas negara dimana korporasi tersebut didirikan, dengan melakukan investasi (baik langsung maupun tidak langsung dan dengan berbagai bentuk) di negara-negara lain dan adanya kebutuhan strategis dan teknis untuk membuka kantor-kantor cabang, perwakilan, atau badan-badan usaha baru di negara yang dituju. Hal ini dapat kita lihat sangat banyak terjadi di ibukota negara kita, Jakarta dan beberapa kota lain di Indonesia dalam jumlah yang terbatas.

 

Hal tersebut pada satu sisi melahirkan datangnya tenaga – tenaga kerja asing yang profesional atau expatriate atau adanya kebutuhan korporasi lokal untuk menggunakan tenaga kerja asing professional yang memiliki keahlian dibidangnya untuk ditempatkan pada posisi-posisi strategis bahkan top level di korporasi bersangkutan (“chief executive officer”). Kondisi ini tidak hanya menyangkut masalah ketenagakerjaan saja, tetapi juga berkaitan dengan masalah hunian atau tempat tinggal.

 

Apabila tenaga kerja asing yang bersangkutan, yang dalam hal ini berarti orang asing, berada di Indonesia dalam jangka waktu tidak lama tentunya tidak akan menimbulkan masalah yang berarti bagi yang bersangkutan. Hunian atau tempat tinggal akan menjadi masalah tatkala orang asing yang bersangkutan menetap dalam waktu yang cukup lama atau dalam jangka waktu yang tidak bisa ditentukan. Dalam kondisi yang demikian tentu orang asing tersebut membutuhkan tempat tinggal yang lebih permanen, dibandingkan menyewa kamar sebuah hotel. Pilihan yang memungkinkan adalah tinggal pada suatu apartemen atau rumah tinggal biasa tergantung pada situasi, kondisi, jarak ke lokasi bisnis atau pertimbangan-pertimbangan lainnya. Lantas bagaimana bagi orang asing, yang dengan berbagai pertimbangan termasuk untuk melakukan investasi, bermaksud memiliki tempat tinggal sendiri di Indonesia? Tidak menutup kemungkinan pula pelaku usaha dibidang property di Indonesia memasarkan produknya kepada orang asing.

 

Pertanyaannya adalah bolehkah orang asing memiliki tempat tinggal di Indonesia? Dan bagaimana hukum positif yang berlaku di Indonesia mengaturnya?

 

Undang-Undang Pokok Agraria

Bangunan atau konstruksi apapun, termasuk yang berfungsi sebagai tempat tinggal, baik itu rumah tinggal atau apartemen (dalam hukum positif kita didefinisikan sebagai satuan rumah susun) tidak dapat dilepaskan dari tanah dimana bangunan atau konstruksi tersebut dibangun.

 

Ketentuan-ketentuan pokok mengenai hukum pertanahan di Indonesia diatur dalam UU No.5 / 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (disingkat “UUPA”). UUPA merupakan sumber dari segala sumber ketentuan hukum dibidang agraria, termasuk pertanahan, dan bisa dikatakan sebagai ‘umbrella provision’ atau ketentuan paying.

 

Berdasarkan UUPA dikenal berbagai macam hak atas tanah sesuai peruntukannya, menggantikan hak-hak lama berdasarkan hak-hak milik barat dan hak-hak milik adat, sebagaimana kita jumpai dewasa ini.

 

Terdapat 4 hak-hak pokok dalam UUPA yang berkaitan dengan kepemilikan hak atas tanah, yaitu Hak Milik, Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Guna Usaha (HGU) dan Hak Pakai. Disamping hak-hak tersebut terdapat hak-hak lain yang diatur dalam UUPA dan undang-undang lain yang berkaitan dengan UUPA. UUPA sendiri telah memberikan pembatasan siapa yang berwenang untuk memiliki hak-hak tersebut dan peruntukan dari masing-masing hak tersebut. Yang perlu diperhatikan adalah selain hak milik, maka ketiga hak lainnya memiliki keterbatasan jangka waktu sebagaimana diatur dalam UUPA.

 

Berkaitan dengan kepemilikan tanah oleh orang asing, maka dari keempat hak diatas hanya Hak Pakai yang dimungkinkan untuk dimiliki oleh orang asing atau badan hukum asing yang memiliki perwakilan di Indonesia (pasal 42 UUPA). Namun, UUPA sendiri tidak menentukan hak pakai yang mana yang dapat dimiliki oleh orang asing. Berdasarkan pasal 41 UUPA, terdapat 2 macam hak pakai yaitu hak pakai di atas tanah yang dikuasai langsung oleh negara dan hak pakai di atas tanah hak milik yang dikuasai orang lain.

 

Selain Hak Pakai, UUPA juga memberi kesempatan kepada orang asing dan badan hukum asing yang memiliki perwakilan di Indonesia untuk menguasai tanah untuk mendirikan bangunan berdasarkan hak sewa sebagaimana diatur dalam pasal 44 UUPA.

 

Sebagaimana disebutkan diatas, orang asing yang menetap di Indonesia akan memilih untuk menetap pada bangunan rumah tinggal atau apartemen. Oleh karena itu, perlu kita tinjau terlebih dahulu bagaimana pengaturan hukum positif di Indonesia berkenaan dengan apartemen dan perumahan.

 

Apartemen atau Rumah Susun

UU No.16 /1985 tentang Rumah Susun (disingkat “UURS”) memberikan konsep serupa dengan UUPA yaitu kepemilikan hak atas tanah yang dapat dimiliki orang asing adalah Hak Pakai Atas Tanah Negara. Meski demikian, UURS hanya sebatas mengatur masalah rumah susun dan tidak menjangkau perumahan. UURS dijabarkan lebih lanjut dalam Peraturan Pemerintah No. 4 / 1988 tentang Rumah Susun.

 

Perumahan dan Permukiman

Berdasarkan UU No. 4 / 1992 tentang Perumahan dan Permukiman, dimungkinkan pula kepemilikan rumah yang berdiri sendiri. Ini berarti masalah status hukum atas tanah dimana rumah tersebut berdiri harus mengacu kepada perundang-undangan yang ada.

 

Bagaimanakah pemerintah menyikapi kebutuhan orang asing akan tempat tinggal di Indonesia, yang sudah barang tentu masalah utama yang harus dipertegas adalah berkaitan dengan status hukum kepemilikan tersebut. Tantangan tersebut telah dijawab oleh pemerintah dengan dikeluarkannya peraturan pemerintah khusus berkaitan dengan kepemilikan tempat tinggal oleh orang asing.

 

Pengaturan Kepemilikan Tempat Tinggal oleh Orang Asing

Pemerintah mengundangkan Peraturan Pemerintah No. 41 / 1996 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan di Indonesia (disingkat “PP 41/1996”) pada tanggal 17 Juni 1996. Dengan diundangkannya PP 41/1996 tersebut, maka kepemilikan tempat tinggal orang asing di Indonesia, selain mendapatkan pengaturan hukumnya, juga memiliki landasan kuat yang diakui pihak manapun.

 

Berdasarkan PP 41/1996 tersebut, orang asing yang berkedudukan di Indonesia dapat memiliki sebuah rumah untuk tempat tinggal atau hunian dengan hak atas tanah tertentu. Orang asing yang dimaksud adalah orang asing yang kehadirannya di Indonesia memberikan manfaat bagi pembangunan nasional (pasal 1).

 

Dalam penjelasan pasal 1 diuraikan bahwa kepemilikan tersebut tetap dibatasi pada satu buah rumah. Tujuan pembatasan diatas adalah untuk menjaga agar kesempatan kepemilikan tersebut tidak menyimpang dari tujuannya, yaitu sekedar memberikan dukungan yang wajar bagi penyelenggaraan usaha orang asing tersebut di Indonesia.

 

Lebih lanjut dijelaskan bahwa yang dimaksud dengan ketentuan orang asing yang kehadirannya di Indonesia memberikan manfaat bagi pembangunan nasional dimaksudkan bahwa pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian bagi orang asing tersebut tidak boleh dilihat semata-mata dari kepentingan orang asing yang bersangkutan, tetapi lebih dari itu kehadirannya di Indonesia harus memberikan manfaat atau kontribusi terhadap pembangunan nasional.

 

Apa batasan bahwa kehadiran orang asing di Indonesia tersebut harus memberikan manfaat atau kontribusi terhadap pembangunan nasional? Disini penulis melihat PP 41/1996 tidak cukup jelas mendefinisikan ketentuan tersebut. Apakah yang dimaksud adalah harus orang asing bersatus penasehat ahli yang memberikan advise dibidang pembangunan nasional? Ataukah dapat orang asing yang bekerja sebegai eksekutif sebuah perusahaan yang berusaha di Indonesia, yang meskipun perusahaan yang bersangkutan memberikan kontribusi pajak yang besar, tetapi keuntungan yang diperoleh menjadi milik perusahaan yang bersangkutan (ingat yang memberikan kontribusi pajak dari hasil kegiatan usahanya adalah perusahaannya dan bukan orang asing tersebut)? Ketidakjelasan batasan dari ketentuan harus memberikan manfaat atau kontribusi terhadap pembangunan nasional dapat memberikan akes luas bagi orang asing untuk memiliki tempat tinggal di Indonesia. Orang asing yang berada dan menetap di Indonesia pastilah memiliki kegiatan usaha atau bekerja pada bidang usaha tertentu. Ini sama saja artinya bahwa setiap orang asing yang menetap di Indonesia dapat memiliki tempat tinggal.

 

Namun, dilain pihak ketentuan PP 41/1996 tersebut sudah menutup akses bagi orang asing untuk melakukan investasi dibidang property. Alasannya sederhana saja, kepemilikan tempat tinggal tersebut haruslah dikaitkan dengan keberadaan orang asing yang bersangkutan yang memberikan manfaat atau kontribusi terhadap pembangunan nasional. Manakala orang asing yang bersangkutan tidak lagi berada di Indonesia atau tidak lagi berkerja di Indonesia, maka tidak ada lagi alasan buat orang asing yang bersangkutan memiliki tempat tinggal.

 

Berdasarkan pasal 2 PP 41/1996, rumah tempat tinggal atau hunian yang dapat dimiliki oleh orang asing adalah :

  1. Rumah yang berdiri sendiri yang dibangun di atas bidang tanah :
    1. Hak Pakai atas Tanah Negara;
    2. Yang dikuasai berdasarkan perjanjian dengan pemegang hak atas tanah.
  2. Satuan rumah susun yang dibangun diatas bidang tanah Hak Pakai atas tanah Negara.

 

Dalam penjelasan PP 41/1996 disebutkan bahwa pemilikan Hak Pakai  atas tanah Negara untuk orang asing dimungkinkan berdasarkan ketentuan pasal 42 Undang-undang Pokok Agraria.

 

Sedangkan untuk rumah yang berdiri sendiri yang dibangun diatas tanah yang dikuasai berdasarkan perjanjian dengan pemegang hak atas tanah, dijelaskan bahwa pasal 6 UU No.4 th. 1992 tentang Perumahan dan Permukiman memungkinkan pembangunan rumah dilakukan oleh bukan pemilik hak atas tanah atas dasar persetujuan dari pemegang hak atas tanah dengan suatu perjanjian tertulis.

 

Lebih lanjut dijelaskan bahwa berdasarkan ketentuan tersebut, maka sebenarnya penguasaan tanah yang digunakan untuk bangunan dimunkinkan. Karena sifatnya berpangkal pada persetujuan dengan pemegang hak atas tanah, maka perjanjian ini dapat dilakukan diatas tanah yang dapat dikuasai dengan hak-hak yang diatur oleh Undang-undang Pokok Agraria, antara lain dapat dilakukan di atas tanah Hak Milik dan Hak Guna Bangunan.

 

Dalam hal ini, PP 41/1996 memberikan ruang lingkup yang lebih dari cukup. Misalnya, dengan PP 41/1996 tersebut orang asing dapat mendirikan bangunan rumah tinggal untuk dimilki sendiri yang dibangun diatas tanah Hak Milik atau Hak Guna Bangunan dengan suatu perjanjian tertulis dengan pemegang hak atas tanahnya.

 

Berdasarkan PP 41/1996 tersebut, jangka waktu perjanjian antara orang asing yang akan mendirikan bangunan rumah tinggal dengan pemegang hak atas tanah adalah paling lama 25 tahun, dan dapat diperbaharui untuk jangka waktu tidak lebih lama dari 25 tahun, sepanjang orang asing tersebut masih berkedudukan di Indonesia (pasal 5).

 

Bagaimana jika orang asing tersebut sudah tidak lagi berkedudukan di Indonesia? Dan apa konsekuensinya terhadap rumah yang telah dibangun? Pasal 6 PP 41/1996 menetapkan sebagai berikut.

 

Apabila orang asing yang bersangkutan tidak lagi berkedudukan di Indonesia, maka dalam jangka waktu satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak atas rumah dan tanahnya kepada orang lain yang memenuhi syarat. Apabila dalam jangka waktu tersebut hak atas tanahnya belum dilepaskan atau dialihkan kepada pihak lain yang memenuhi syarat, maka apabila :

 

  1. Rumah tersebut dibangun di atas tanah Hak Pakai atas tanah Negara, rumah beserta tanahnya dikuasai Negara untuk dilelang.
  2. Rumah tersebut dibangun di atas tanah berdasarkan perjanjian  dengan pemegang hak atas tanahnya, rumah tersebut menjadi milik pemegang hak atas tanah yang bersangkutan.

Disini penulis ingin menyoroti kata-kata bahwa yang dilepaskan atau dialihkan oleh orang asing yang tidak lagi berkedudukan di Indonesia adalah hak atas tanah, sebagaimana diatur dalam pasal 6 ayat (2) PP 41/1996. Menurut penulis, hal ini sangat aneh dan bertentangan dengan konsep hukum tanah itu sendiri. Bagaimana mungkin orang asing tersebut mengalihkan atau melepaskan hak atas tanahnya, padahal dia tidak berhak atas tanahnya? Orang asing dapat memiliki Hak Pakai atas Tanah Negara, tetapi apakah orang asing dibenarkan memegang hak milik atau hak guna bangunan? Orang asing yang membuat perjanjian dengan pemegang hak atas tanah bukan berarti orang asing tersebut memiliki hak atas tanahnya. Hukum Indonesia tidak memungkinkan orang asing memegang Hak Milik dan Hak Guna Bangunan. Orang asing tersebut hanya berhak untuk membangun rumah tempat tinggal di atas tanahnya dan menguasai tanahnya selama jangka waktu tertentu yang diperjanjikan. Sementara hak atas tanahnya, entah itu Hak Milik atau Hak Guna Bangunan, tetap dipegang oleh pegang hak atas tanahnya. Oleh karena itu, menurut penulis dalam pasal 6 ayat (2) PP 41/1996 tersebut yang dialihkan atau dilepaskan itu bukan hak atas tanahnya melainkan rumahnya.

 

Demikian sekilas pengaturan hukum terhadap kedudukan orang asing di Indonesia dalam pemilikan tempat tinggal.

 

Jakarta, 10 Maret 2009

 

 

About these ads

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s

Categories

Follow

Get every new post delivered to your Inbox.

%d bloggers like this: